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슈어맨 측에서 권장하는 안전놀이터와 그 이유

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슈어맨 아직 부족한 면이 많지만 평소 슈어맨 생각과 나름의 전망을 계속적으로 올려보도록 하겠습니다~

전문가 까지는 아니더라도 경제관련 업무를 다루는 분야에 종사하고 있는 입장이니 그럭저럭 보실만 할거

라 생각됩니다. 오늘은 첫번째 시작으로 부산 부동산 시장 전망에 대한 생각을 적어보겠습니다.

< 부산 부동산 시장 전망 (아파트) > 부동산이라 하면 너무 광범위 하기에 다들 관심가지시는

아파트(분양권,재개발/재건축, 매매) 분야에 대한 전망입니다. 결론부터 말씀드리자면 슈어맨

부산 아파트 시장은 양극화로 진행될거 같습니다. 많은 언론과 유명 유투버 사이에서 거론된 만큼 ‘양극화’는

익 숙한 단어일 텐데요, 그럼 왜 양극화가 발생하느냐~ 현재 부산 아파트 시장의 열기는 경제학 관점에서 봤

을때 정상적인 상황은 아닙니다. 주식으로 치면 펀더멘털에 대한 기대감 없이 오로지 유동성에만 기댄 가격

상승입니다. 쉽게 말해 부산에 인구유입이나 기반산업 활성화, 아파트 수요 대비 공급 부족등과 같은 본질 가

치에 대한 기대감은 낮은 반면 오히려 인구유출이 심화되고 기반 산업인 조선, 자동차의 부진으로 경기또한

낙관적이지 않습니다. 신규 아파트 공급 또한 2024년 까지 수요 대비 초과할 것으로 보이기에 펀더멘털 전

반은 부정적이다 할 수 있겠습니다. 하지만 코로나 사태로 인한 | 제로금리, 무제한 양적완화로 시중에 돈이

넘쳐나는 상황이며 현재 기점으로 한은이 발표한 통화량(M2)이 3300조에 달합니다. 즉시 현 금화 할수 있

는 대기성 자금만 1100조이고 이런 통화량은 단군이례 역대 최대이며 상상할 수없을 정도로 막대한 돈의 흐

름입니다. 결국 시중에 풀린 넘쳐나는 돈이 한국 사람들이 가장 안전하다고 느끼는 부동산으로 각종 규제에

도 그 사이를 뚫고 흘러 들어가고 있습니다. 부산도 예외가 아니며 이런 전국적인 돈의 흐름이 지금의 부산

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아파트 시장의 흐름을 만들어내게 된 주요 원인입니다. 하지만 이런 유동 성은 순식간에 증발될 수도 있는

것이기에 주의가 필요합니다. 예로 코로나가 재확산 되고 이에 따른 공포심리가 극대화 되면 시중의 풀 린

돈들은 더 안전한 자산(미국국채, 달러, 금 등) 으로 숨게 되고 부산 부동산 시장에 넘쳐나던 돈들도 일순간

사라지게 됩니다. 또 미국 이 양적완화를 거두고 긴축재정을 시작하게 되면 역시 시중의 돈은 언제 그랬냐

는 듯 재빠르게 자취를 감춰 버리게 될것입니다. 그래서 이런 거시 환경에 촉각을 곤두세워야 하는것입니

다. 어느정도 지식을 갖춘 투자자라면 이런 현상을 이미 알고있고 그 변화도 감지할 만큼 똑똑해져 있습니다.

그래서 유동성이 줄어들거나 다른 규제들로 돈이 자취를 감추게 될 때를 대비한 더 안전한 자산(아파트)에 미

리 선제 적으로 투자하게 되고 이는 부산 아파트 시장의 양극화를 초래하게 되는 것입니다. 결국 돈의 흐름이

줄어들고 시중의 돈이 부족할 때에도 거래가 일어날수 있는 지역은 어디일까? 그런 아파트는 어디일까? 이게

양극화가 진행될 때 오르는 물건입니다. 반대로 시중의 돈이 마를때 가장 타격을 받을 지역, 아파트는 어디일

까? 이런곳은 절대 피해야 할 위험 물 건입니다. 좀더 시야를 좁혀서 국내 상황만 놓고 이부분을 대입해 보겠

습니다. 대외적 리스크를 제외하고 국내 부동산 시장에 가장 큰 영향을 주는 요소는 바로 정부의 ‘규제’입니다.

금번 조정지역 지정 이슈와 같은 것들이 그런것입니다. 많은 분들이 조정지역에 관심을 가지는 이유도 부산 아

파트 시장의 핵심인 풀린 돈이 마르게 될까 염려하는 본능적 방어기재가 작동하는 증거라고 할 수 있습니다. 돈

이 마르게 되었을 때 부산 아파트 시장은 모두 폭락 할까요? 저는 그렇게 보지 않습니다. 돈은 인체의 피와 같고

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유동성은 혈류와 같은 것입니다. 사람도 적정 피가 있어야지 피 양이 어느 수준 이하로 내려가면 사망하게 됩니

다. 마찬가지로 피가 많아도 흐르지 않으면 동맥 경화로 사망하거나 위급한 상황이 됩니다. 부산의 시장도 마찬

가지 입니다. 외부 리스크가 발생해도, 정부 규제가 아무리 강력해도 경제 가 붕괴(사망)될 정도의 충격은 아닐

겁니다. 만약 그정도의 충격이라면 누구도 피할수 없는 충격이고 그런 상황은 절대 일어나선 안됩니 다. 다시 본

론으로 돌아가서 정부 규제가 아무리 심해도 돈을 가지고 있는 사람은 충분히 가지고 있고, 블루칩 아파트는 돈

이 마르는 상황 에서도 돈이 유입될 거라는 것입니다. 즉 ‘양극화의 핵심은 강력한 규제로, 또는 외부 충격으로

서민들이 돈이 말라갈 때 부자들은 어디에 돈을 쓸것인가? 이것만 알면 양극화 시대에 제대로 투자를 진행할 수

있다는 것입니다. 부자들이 선호하는 곳, 부자들이 살고싶어 하는 아파트, 거기가 정답입니다. 마지막 정리 하고

결론입니다. 이 1. 부산 아파트 시장의 미래는 ‘양극화’가 될것이다. 2. 지금 불장은 펀더멘털이 약한 상황에서 유

동성만으로 발생한 비정상적 가격 상승이다. 3. 조그만 외부충격 또는 정부 규제로도 유동성은 크게 타격받을 수

있다. 4. 유동성 타격이 와도 부자는 아직도 돈이 넘쳐나고, 서민의 호주머니만 빌것이다. 5. 부자들이 구매하는

아파트는 계속 오를것이며 서민들이 주로 투자했던 아파트는 조정 받게 될 것이다. 6. 부자들이 선호하는 지역,

아파트는 무엇인가? 부산 부동산(아파트)의 미래는 거기에 정답이 있다.

긴 글 읽어주셔서 감사하고 다음시간에 제가 생각하는 부자들이 좋아하는 지역과 아파트는

어디인지 경제학적 관점에서 글 을 써보도록 노력 하겠습니다~